1. Welche Gebäude sind betroffen?

Von der Neuregelung sind Wohnungen – auch Einfamilienhäuser – betroffen. Dabei spielt es keine Rolle, ob diese vermietet sind oder der Eigentümer die Wohnung selbst nutzt. Gewerberaum fällt nicht unter die Neuregelung. Doch kann sich die Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern oder gar Brandmeldeanlagen bei Gewerberaum aus anderen Vorschriften ergeben.

2. Welche Fristen sind zu beachten?

Die Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern besteht bei Neubauten bereits seit dem 1. Januar 2013. Bestandswohnungen müssen bis zum 31. Dezember 2017 mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden.

3. Welche Räume müssen ausgestattet werden?

Schlafräume und Kinderzimmer müssen mindestens mit einem Rauchwarnmelder ausgestattet werden. Auch in Fluren, sofern sie zu Aufenthaltsräumen (z.B. Schlafzimmer, Wohnzimmer) führen, müssen Rauchwarnmelder montiert werden. Selbstverständlich können alle Räume mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden. Nur Küchen, Bäder und andere Räume, in denen es häufiger zu einer Staub-, Rauch- oder Wasserdampfentwicklung kommt, sollten ausgenommen werden, um unangenehme Fehlalarme zu vermeiden. Erstrecken sich Räume über mehrere Stockwerke oder sind Treppenhäuser offen gestaltet, müssen die Rauchwarnmelder mindestens auf der obersten Ebene montiert werden.

4. Wer muss die Rauchwarnmelder installieren?

Für den Einbau der Rauchwarnmelder ist der Bauherr bzw. der Eigentümer der Immobilie zuständig. Rauchwarnmelder lassen sich je nach Fabrikat einfach durch Klebepads oder Schrauben und Dübel anbringen. Sie sind an der Zimmerdecke zu montieren, möglichst in der Raummitte, in jedem Fall sollten sie einen halben Meter von der Wand entfernt angebracht werden. Der Gesetzgeber schreibt nicht vor, dass Rauchwarnmelder durch Fachbetriebe eingebaut werden müssen.

5. Welche Anforderungen werden an Rauchwarnmelder gestellt?

Rauchwarnmelder müssen der DIN EN 14604 entsprechen. Dies lässt sich durch die CE-Kennzeichnung mit der Angabe der DIN-Norm erkennen, die auf den Geräten angebracht ist. Die Geräte, die bei Haus & Grund Bayern erworben werden können, entsprechen der DIN-Vorgabe.

6. Wer ist für die Betriebsbereitschaft verantwortlich?

Die Pflicht, die Betriebsbereitschaft sicherzustellen, weist der bayerische Gesetzgeber eindeutig dem Nutzer der Wohnung zu, also dem selbstnutzenden Eigentümer bzw. dem Mieter. Trotzdem wird die Ansicht vertreten, dass diese Wartungsobliegenheit des Mieters, die sich aus dem bayerischen Landesrecht ergibt, den Vermieter nicht von dessen zivilrechtlicher Wartungspflicht entbindet, die im Bundesrecht geregelt ist. Eine höchstrichterliche Entscheidung zu dieser Frage liegt noch nicht vor. Möglicherweise bestehende Haftungsrisiken kann der Vermieter weitgehend vermeiden, indem er die Verantwortung für die Betriebsbereitschaft übernimmt, die jährliche Inspektion also selbst durchführt. Er kann diese Aufgabe auch einer Firma übertragen. Der Gesetzgeber schreibt aber nicht vor, dass Rauchwarnmelder durch Fachbetriebe gewartet werden müssen. Überlässt der Vermieter dem Mieter die Wartung, muss er ihm eine Information zur Verfügung stellen, wie die jährliche Inspektion durchgeführt werden kann, wie Batterien zu wechseln sind und was die möglichen optischen oder akustischen Warnsignale bedeuten. Dies kann über die vom Hersteller beigefügten Informationen geschehen. Ein Wartungsprotokoll können Mitglieder von Haus & Grund in Bayern in ihrem Haus & Grund-Verein erhalten.

7. Was muss bei der Wartung beachtet werden?

Inspektion und Wartung sollten zumindest eine Kontrolle der Öffnungen erfassen, durch die der Rauch in das Gerät eindringt. Es ist sicherzustellen, dass diese Öffnungen nicht durch Verschmutzungen verschlossen sind, mögliche Verschmutzungen sind zu entfernen. Ob der Rauchwarnmelder funktionsfähig ist, lässt sich i.d.R. durch eine Testaktivierung gemäß Gebrauchsanleitung prüfen. Ist der Rauchwarnmelder defekt oder lassen sich – wie bei 10-Jahres-Batterien üblich – Batterien nicht wechseln, ist der Eigentümer verpflichtet, neue Rauchwarnmelder einzubauen. Ein Wartungsprotokoll können Mitglieder von Haus & Grund in Bayern in ihrem Haus & Grund-Verein erhalten.

8. Wer trägt die Kosten für…

…die Installation der Rauchwarnmelder?
Diese Kosten muss der Eigentümer tragen. Er kann diese als Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen, indem er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht.

…die Wartung der Rauchwarnmelder?
Zieht der Vermieter die Wartung an sich, kann er die Kosten der laufenden Funktionsprüfung grundsätzlich als Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Allerdings muss dazu explizit zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart worden sein, dass es sich bei den Wartungskosten um Betriebskosten handelt. Inwieweit die Wartungskosten bei bestehenden Mietverträgen ohne eine solche ausdrückliche Regelung wirksam auf die Mieter umgelegt werden dürfen, ist derzeit noch umstritten. Eine höchstrichterliche Klärung dieser Frage liegt noch nicht vor.

… die Anmietung der Rauchwarnmelder?
Ob Eigentümer die Kosten für Rauchwarnmelder, die nur gemietet werden, als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, beurteilen die Gerichte unterschiedlich. Teilweise wird vertreten, dass dies nicht möglich ist, da die Kosten für die Anmietung an die Stelle der Kosten für die Anschaffung der Rauchwarnmelder treten und somit keine Betriebskosten sind. Eine höchstrichterliche Entscheidung zu dieser Frage liegt noch nicht vor.

9. Was ist bei der Vermietung zu beachten?

Der Vermieter sollte bei Neuvermietungen in das Übergabeprotokoll oder in den Mietvertrag eine Regelung aufnehmen, dass die Räume gemäß den baurechtlichen Vorschriften mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sind. Werden Bestandswohnungen ausgestattet, muss der Mieter den Einbau der Rauchwarnmelder auch dann dulden, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. Der Vermieter sollte sich bestätigen lassen, dass die Rauchwarnmelder eingebracht worden sind. Zudem ist es sinnvoll, den Mieter darauf hinzuweisen, dass er nach bayerischem Landesrecht verpflichtet ist, für die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder zu sorgen. Zieht der Vermieter die Verpflichtung für die Betriebsbereitschaft zu sorgen an sich, muss er den Mieter ebenfalls darauf hinweisen. Ein Info-Blatt mit Hinweisen für die Mieter und ein Übergabe- und Wartungsprotokoll für die nachträgliche Installation von Rauchwarnmeldern, können Mitglieder von Haus & Grund in Bayern in ihrem Haus & Grund-Verein erhalten.

10. Was ist bei einer Eigentumswohnung zu beachten?

Die Wohnungseigentümer können mit einfacher Mehrheit beschließen, dass in den Wohnungen der Eigentümer Rauchwarnmelder eingebaut werden. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Ob bei diesem Beschluss berücksichtigt werden muss, dass ein Wohnungseigentümer bereits Rauchwarnmelder installiert hat, beurteilen die Gerichte unterschiedlich. So wird die Ansicht vertreten, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft nur beschließen darf, dass ausschließlich die noch nicht mit Rauchwarnmeldern ausgestatteten Wohnungen mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden. Eine höchstrichterliche Entscheidung zu dieser Frage liegt noch nicht vor. Wenn die Rauchwarnmelder aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, werden die Kosten für den Einbau, die Wartung und die Reparatur grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen verteilt.

11. Was geschieht bei Fehlalarmen?

Wird aufgrund eines durch einen technischen Defekt ausgelösten Fehlalarms von Nachbarn oder Passanten die Feuerwehr gerufen, kann kein Kostenersatz verlangt werden. Ein solcher Kostenersatz ist grundsätzlich nur bei vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Falschalarmierung der Feuerwehr zulässig.

1. Wer braucht einen Energieausweis?

Wer ein Haus baut, umbaut oder umfangreich saniert oder wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft oder neu vermietet, muss sich einen Energieausweis ausstellen lassen. Besonderheiten gibt es für Häuser die unter Denkmalschutz stehen oder für Gebäude mit geringer Nutzfläche.

2. Wann braucht man einen Energieausweis?

Dem potenziellen Mieter oder Käufer muss der Energieausweis vorgelegt werden. Es reicht dabei aus, wenn der Energieausweis bei der Besichtigung deutlich sichtbar ausgehangen oder ausgelegt wird. Bei Vertragsschluss muss eine Kopie überreicht werden.

Wer eine kommerzielle Anzeige in einer Zeitung oder im Internet aufgibt, um einen Käufer oder einen Mieter zu finden, muss in der Anzeige Angaben aus dem Energieausweis machen. In einem bestehenden Mietverhältnis muss dem Mieter kein Energieausweis vorgelegt werden. Auch nicht, wenn man sich einen neuen Energieausweis ausstellen lässt.

3. Was ist zu beachten, wenn man keinen Energieausweis braucht?

Wer momentan keinen Energieausweis benötigt, sollte Unterlagen über den Energieverbrauch (z.B. Heizkostenabrechnung, Rechnungen des Heizöllieferanten) sorgfältig aufbewahren. Muss man sich später einen Energieausweis ausstellen lassen, verkürzt dies das Verfahren.

4. Was kostet ein Energieausweis?

Jeder Energieberater kann so viel für den Energieausweis verlangen, wie er möchte. Deshalb sollten mehrere Angebote eingeholt und die Preise verglichen werden. Ein Verbrauchsausweis ist dabei günstiger (ab 40 €) als ein Bedarfsausweis (Kurzverfahren ab 300 €, Langverfahren ab 600 €). Bei einer Eigentumswohnung trägt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten. Als Vermieter kann man die Kosten nicht auf den Mieter umlegen. Allerdings kann man als Vermieter die Kosten bei der Steuererklärung als Werbungskosten absetzen.

5. Was passiert, wenn man sich keinen Energieausweis ausstellen lässt?

Wer einen Energieausweis braucht, ihn aber nicht vorlegen bzw. übergeben kann oder aber die notwendigen Angaben in einer Anzeige nicht macht, muss mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 € rechnen. Der Miet- bzw. Kaufvertrag ist aber auch wirksam, wenn kein Energieausweis ausgestellt wurde.

6. Welche Vorteile hat ein Energieausweis?

Der Energieausweis soll die Vergleichbarkeit von Häusern bzw. Wohnungen sicherstellen. Jeder Eigentümer, aber auch jeder Miet- oder Kaufinteressent, soll sofort erkennen können, wie hoch der Energiebedarf eines Hauses oder einer Wohnung ist. Zudem enthält der Energieausweis Informationen darüber, wie ein Haus saniert oder modernisiert werden kann, um Energie einzusparen. Die möglichen Energieeinsparmaßnahmen zahlen sich dabei oft schon nach kurzer Zeit aus. Durch die Energieeinsparmaßnahmen erhöht sich zudem der Marktwert oder die Vermietbarkeit eines Hauses oder einer Wohnung.

7. Wer stellt einen Energieausweis aus?

Energieausweise werden von Energieberatern ausgestellt. Zugelassene Energieberater finden Sie über Ihren Ortsverein von Haus & Grund.

Haus & Grund Bayern Mitglieder können den verbrauchsbasierten Energieausweis auch bei unserem Kooperationspartner Minol bestellen.

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8. Kann ein Energieausweis für eine Wohnung ausgestellt werden?

Nein. Ein Energieausweis kann nur für das ganze Haus ausgestellt werden. Sie erhalten ihn von Ihrer Hausverwaltung. Hat ein Haus noch keinen Energieausweis, kann jeder Wohnungseigentümer von der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen, dass sie einen Energieausweis ausstellen lässt. Auch dann, wenn die Mehrheit der Wohnungseigentümer dies nicht will.

9. Wann muss ein neuer Energieausweis ausgestellt werden?

Energieausweise haben grundsätzlich eine Gültigkeit von zehn Jahren ab Ausstellungsdatum. Sie können nicht verlängert werden. Wenn ein Haus umgebaut oder umfangreich saniert wird, muss möglicherweise ein neuer Energieausweis ausgestellt werden.

10. Gibt es verschiedene Arten von Energieausweisen?
Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Beim Bedarfsausweis wird von einem Energieberater anhand von Unterlagen (z.B. Bauplan, Baubeschreibung, Wärmeschutznachweis) oder nach einer Begehung der theoretische Energiebedarf des Gebäudes ermittelt. Der Verbrauchsausweis wird grundsätzlich anhand des tatsächlichen Energieverbrauchs (z.B. Heizkosten) der letzten drei Jahre erstellt.

11. Welcher Energieausweis ist besser?

Der Verbrauchsausweis ist preislich günstiger, weil er schneller ausgestellt werden kann. Allerdings hat er den Nachteil, dass der gemessene Verbrauch vom Verhalten des Nutzers beeinflusst wird. Zudem zeigt er keine energetischen Schwachstellen des Hauses auf.

Sollen Fördermittel (z.B. zinsvergünstigte Darlehen von der Kreditanstalt für Wiederaufbau) für die energetische Sanierung des Hauses bezogen werden, muss in der Regel ein Bedarfsausweis ausgestellt werden. Informationen über Fördermittel erhalten Sie von Ihrem Ortsverein von Haus & Grund. In bestimmten Fällen müssen Sie sich einen Bedarfsausweis ausstellen lassen.

12. Muss bei einer Modernisierungsempfehlung modernisiert werden?

Nein. Die „Modernisierungsempfehlung zum Energieausweis“ enthält nur Hinweise auf Verbesserungsmaßnahmen. Man muss diese aber nicht durchführen.

13. Können Mieter/Käufer Ansprüche aus dem Energieausweis geltend machen?

Nein. Mieter oder Käufer können nicht verlangen, dass das Haus auf einen bestimmten Energiestandard gebracht wird. Mieter können wegen eines „schlechten“ Energieausweises also weder Schadensersatz verlangen noch die Miete mindern.

14. Was ist bei einem fehlerhaften Energieausweis zu befürchten?

Der Energieausweis dient allein der Information. Die bloße Vorlage eines fehlerhaften Energieausweises führt nicht dazu, dass Mieter oder Käufer Ansprüche geltend machen können. Etwas anderes gilt dann, wenn dem Käufer oder Mieter eine Beschaffenheit oder ein Zustand des Hauses bzw. der Wohnung ausdrücklich zugesagt wurde (z.B. wenn der Energieausweis zur Anlage oder zum Bestandteil des Mietvertrages gemacht wurde) oder wenn der Eigentümer wusste, dass der Energieausweis fehlerhaft ist und dies dem Mieter oder Käufer verheimlicht hat.

15. Was ist bei Verlust des Energieausweises?

Wurde der Energieausweis erst vor zwei Jahren ausgestellt, kann man sich an dessen Aussteller wenden. Dieser ist dazu verpflichtet, eine Kopie des Energieausweises für zwei Jahre aufzubewahren.

Das Muster eines Energieausweises für Wohngebäude sehen Sie hier:

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